上海“百億樓”背后的財富密碼

一棟樓宛若一座城！

截至2023年7月，上海金虹橋國際中心稅收突破100億元，成為上海今年首幢稅收“百億樓”，超過很多小城市一年的財政收入，可以說是一棟樓富過一座城。像這樣的“百億樓”，上海已有三棟。

近年來，樓宇經濟備受關注，成為城市發展的新亮點。樓宇經濟被譽為“垂直的金融街”“立體的工業園”，甚至是“城市的印鈔機”。新的發展思路也層出不窮，“一棟樓就是一個產業鏈”“一幢樓宇就是一個園區”。在這樣的背景下，上海“百億樓”的發展經驗值得借鑒。

定位清晰、特色鮮明

“百億樓”的誕生并非一朝一夕。上海市首幢“百億樓”，恒隆廣場用了整整20年時間。2001年，恒隆廣場在靜安區南京西路開業；2007年，成為上海第一幢稅收“月億樓”；2021年稅收破百億。

相比之下，金虹橋國際中心頗有些后來居上之勢。2014年金虹橋開業，當年即成為稅收“億元樓”；2016年，成為稅收“月億樓”；2022年以來，連續兩年率先稅收過百億。

位于上海虹橋開發區的金虹橋國際中心，由一幢高148米的6E甲級寫字樓、建筑面積約為8.5萬平方米的“花園式”購物中心組成。其11萬平方米的商務辦公面積，創造了9萬元/平方米的上海商務樓宇單位面積產稅高峰紀錄。

金虹橋的快速發展，得益于地處虹橋國際開放樞紐的中心位置，同時搭乘了長寧區數字經濟轉型、在線新經濟突飛猛進的“東風”。

早在2014年金虹橋招商之前，長寧區政府招商部門就及時介入，在政策支持、產業定位、目標客商等方面提供幫助。樓宇的招商運營團隊緊跟上海“五型經濟”和長寧區“3+3”重點產業的發展脈絡，不斷招引、補充來自科技、媒體、通信和數字經濟等領域的優質企業。在招商過程中，政府部門、樓宇業主、企業三方緊密聯動，形成了“產業牽動、政策驅動、企業帶動”的“金虹橋模式”。

“百金買屋，千金買鄰”。由于周邊匯集日本、韓國、新加坡等20多國駐滬領事館，外貿表現活躍。區位優勢決定了其聚焦現代服務業，并優先吸引外資外貿型企業入駐。入駐金虹橋的135家企業中，外資企業占比近一半，現代商貿和服務類產業占比近三分之一，擁有世界500強企業8家。

近年來，金虹橋抓住長寧區大力推動數字化轉型機遇，吸引數字經濟企業。

拼多多是扎根金虹橋的頭部企業，從剛入駐時的6000平方米發展到現在的40000平方米。2021年以來，拼多多在倉儲、物流及農貨源頭布局新一輪投入，銷售額一路走高，先后成立胡桃街、禹璨兩家關聯公司入駐金虹橋，成了金虹橋沖刺百億樓的主力軍。

截至目前，金虹橋聚集了拼多多、康寶萊、亞瑟士、杭州微米網絡等一大批數字經濟領域知名企業。金虹橋在線新經濟類企業占比近三分之一，為樓內的產業生態注入了新鮮血液。

與金虹橋主打外貿企業和數字經濟相比，上海另外兩棟“百億樓”在產業結構上存在明顯差異。

其中，上海恒隆廣場主要是高能級總部的支撐，云集了包括戴德梁行，全球排名第一的奢侈品集團LVMH等國際頂尖企業，也有LV、愛馬仕、迪奧等100多個國際知名品牌。可以說，恒隆廣場是一個超級的全球總部基地。

另一個“百億樓”，位于浦東陸家嘴金融貿易區核心地帶的國金中心，重點集聚金融企業和專業服務機構。除了金融特色，國金中心同時集合了高端商場、超甲級辦公樓、頂級酒店和豪華服務式公寓的優勢業態組合，其商業板塊云集了超過250家國際頂級零售店和全球旗艦店，被譽為國際品牌首店“收割機”。

從這些“百億樓”的發展歷程可以看到，定位清晰、特色鮮明是它們的共同特征。

“上下樓即上下游”

在金虹橋，像拼多多這樣不斷裂變的數字企業還有不少。因為效益增長、板塊增加，從一家變成了多家，也從上下游變成了上下樓。這樣的發展趨勢在“百億樓”尤為明顯。產業生態成型是催生“百億樓”的密鑰之一。

獨木不成林。“百億樓”不是平地起高樓，往往位于一個大的生態系統中，同時自身也有一個小的生態系統。

恒隆廣場就是典型。有人把南京西路比作一個植物群落，其中既有高大“喬木”如總部型的恒隆廣場，也有一線品牌聚集的久光百貨等“灌木”，還有沿線大量的概念店、品牌集合店等“草本植物”。扎根商業繁華集聚的南京西路商圈，讓眾多企業尤其是頭部企業、總部企業將恒隆廣場作為落地上海的首選。

20年來，恒隆廣場始終把產業生態布局作為“頭等大事”。從商貿龍頭企業開始，吸引產業鏈上下游企業入駐。其中既有奢侈品集團總部和品牌公司，生命健康領域龍頭企業，又有專注于奢侈品、消費品等領域的投資公司、高能級資產管理公司、金融機構，服務于各領域龍頭企業、專長于提供高附加值服務的會計師事務所、律師事務所、獵頭公司等，全面覆蓋商貿服務、金融服務、專業服務、生命健康、數據智能、文化創意等六大產業。

如今，恒隆廣場從高品質的工作生活圈進化成一條完整的“超級產業鏈條”。企業發展想要鏈接的產業“上下游”所有合作伙伴就在樓上樓下的鄰居中。“上下樓即上下游”，從而形成內生良性循環。

國金中心在發展過程中，當地政府有意識地引導上下游聚集。在樓宇招商中，打通政府、市場的信息共享渠道，共建動態數據庫，借助數據精準“畫像”，全面掌握樓內每家企業情況，引導產業上下游客戶群有效聚集。

當地政府還為每個樓配備一個樓宇專員，這些“樓小二”會為樓宇“精準畫像”，通過與樓宇經濟相關的一系列指標，如樓齡、面積、出租率、平均租金、物業單位、樓宇入駐企業總數、產業結構、商業配套條件等，實行產業鏈招商。

通過“精準畫像”，一方面為樓宇匹配相應企業。比如，有些外企對樓宇空氣質量、辦公舒適度有要求，招商中相應給企業推薦經過權威標準認證的樓宇；有些企業對租賃成本比較敏感，對周邊交通又有要求，就推薦次中心區域的相關樓宇。另一方面，可以為企業匹配相應資源，促進科技與資本對接。

引入頭部企業，實行產業鏈招商，積極匹配行業資源，在樓宇中打造完備的產業生態圈，是樓宇經濟高質量發展的重要路徑。

“高級感”營商環境

營商環境是企業賴以生存的土壤，也是樓宇經濟發展繁榮的關鍵。上海“百億樓”的營商環境極具特色。

金虹橋所在的長寧區政府，建立了“三級三系”服務機制，從領導包干重點樓宇，到為每幢重點樓宇配備專職服務“樓小二”，再到“樓門口”服務體系。金虹橋還定期邀請三甲醫院的專家和社區醫生，坐診樓宇“健康服務點”，為白領提供專業健康指導；樓內的“準媽媽”和行動不便的員工，全部登記造冊，每天經過大門、電梯時，總會有人上前“攙一把”“扶一把”；針對拼多多企業上千名員工上班時間集中的情況，預留電梯并實行蛇形專用通道避免擁堵……

一個個服務細節，讓入駐企業有了家庭式溫暖，也增加了企業對樓宇的“粘度”。

從2021年開始，陸家嘴金融城在稅收“億元樓”中試點“樓事會”制度，形成“樓長－樓事會－樓宇黨群服務站－樓宇黨群組織聯盟－樓事工作聯席會議”的工作網絡，為樓宇的“居民”們切實解決難題，做到訴求“一口式”受理、問題“一條龍”對接。陸家嘴管理局還整合樓宇、場館、機構、社會團體資源，通過舉辦文化節、文化進樓宇、國際咖啡文化節等品牌活動，提升文化氛圍。與文化場館和樓宇空間共同舉辦多場文化沙龍，為樓宇中的白領提供精神食糧。

作為外資偏愛的南京西路，商業配套高端完善。周邊有11條后街，與其主街空間連為一體，功能互為補充，餐飲店、咖啡店、商店等十分豐富，酒吧、演藝場所應有盡有，主街商業繁榮，后街則充滿煙火氣，體現著街區的溫度。無論是商務洽談、辦公，還是消費，都可以在15分鐘步行可及的范圍內觸達多種業態。

同時，靜安區建立“樓小二”企業聯絡員隊伍和快速反應機制。企業發展遇到困難和苦惱，第一時間就能聯系到樓宇聯絡員；一份價美味優的白領午餐讓員工不再憂心“中午該吃啥”；每天一杯的好咖啡隨時都能喝到；7種語言提示讓外籍員工都能聽得懂；協調反饋“不過夜”，問題回應100%，實時跟蹤企業發展動態……

“潤物細無聲”，功夫下在背地里。讓企業在無感知的情況下享受到政務、商貿、生活等多種服務，營造出一種具有高級感的營商環境形態。

樓宇經濟3.0時代

從“百億樓”崛起可以看到，近年來樓宇經濟的蓬勃發展。

從上世紀90年代至今，樓宇經濟的發展經歷了三個階段，從單純提供“空間”的1.0時代、“空間+配套+服務”的2.0時代，目前進入到“空間+產業+運營”的3.0時代。

在3.0時代，樓宇不再局限于“收租金”或是實體房地產，而是一種能驅動經濟增長的載體平臺。一幢樓宇就是一個產業平臺。樓宇成為產業集聚的重要載體，樓宇與產業高度融合，上下游產業鏈得到有效整合，樓宇運營、樓宇管理、樓宇服務帶來的軟性附加值受到重視。

隨著產業發展與商業配套、綠色生態空間與人文交流的關聯越來越緊密，構建樓宇生態圈尤為重要。樓宇生態圈將為產業聚集、消費便捷、休閑服務設施提供完備的復合空間，由單維的產業經濟向有產業、有生活、有城市記憶的多維樓宇生態體系蛻變。

3.0時代最大的特征是，樓宇的運營管理不再是樓宇運營商跳“獨舞”，而是需要政府和樓宇運營商密切合作、彼此賦能，從而構建良好的產業生態。在樓宇運營管理中，要從基礎商務服務進化到產業服務，把樓宇的招租與政府的招商有效結合；從樓宇運營商進化到城市合伙人，弱化地產屬性，強化產業基礎設施屬性；從單純的市場行為升維到政企聯動、合作共贏。

通過高水平的規劃設計開發建設、招商運營，打造高能級的企業發展平臺和產業孵化平臺，提供融資、供應鏈、政企對接等全方位服務，集聚人才、技術、資金等要素資源，吸引產業上下游企業入駐，不斷豐富產業生態，提升樓宇經濟整體競爭力。

同時，樓宇之間要避免同質化發展。可以專注于某一特定領域或產業打造主題樓宇，比如金融、文化、設計等傳統產業，或者數字經濟、人工智能等科技創新型產業，形成樓宇獨特的品牌和產業特色。

在樓宇運營中，要密切關注企業需求。不僅要關注辦公環境，還要關懷員工在社交、文化、成長等精神層面需求。可以不定期開展講座，開設文化沙龍、藝術空間等，提升樓宇的文化氛圍和歸屬感。

（作者系中共上海市青浦區委黨校副教授）