未來五到十年，城市更新將是城市發展的一條主線。

今年7月，中央城市工作會議提出，把城市更新作為城市工作的重要抓手。此前5月，中辦、國辦出臺關于持續推進城市更新行動的意見，明確要求到2030年城市更新行動實施取得重要進展。

城市更新是一項涉及面廣、極其復雜的系統工程，不僅包括老舊小區、老舊街區、老舊廠區、城中村等更新改造，還包括城市基礎設施建設、城市生態修復、歷史文化保護傳承等，更涉及千家萬戶的切身利益。可以說，時間緊迫、任務極為艱巨，中央已吹響了“集結號”。在這種情況下，各地如何把城市更新細化為一個個具體的項目加速落地？

目前，全國已實施超過6.6萬個城市更新項目，其中涌現出不少成功案例。去年以來，住建部發布了兩批城市更新典型案例名單，以及三批實施城市更新行動可復制經驗做法清單。通過對典型案例的分析，可以得到諸多可資借鑒的經驗和新范式。

城市更新“民生為大”

2024年4月22日，習近平總書記在重慶視察時走進九龍坡區謝家灣街道民主村社區，細致了解民主村城市更新成果和保障改善民生情況，并在這里提出了“中國式現代化，民生為大”的重要論述。

在習近平總書記重要講話精神指引下，民主村片區城市更新項目二期工程于2024年底如期完工。改造后的民主村，實現了從“老破小”到“網紅打卡地”的華麗蛻變，其經驗也入選第一批城市更新典型案例名單。

民主村雖名為“村”，但實際上是地處重慶九龍新商圈核心地帶的社區，總面積0.24平方公里，近2萬居民，其中60歲以上居民占比達30%。

民主村曾是大型軍工企業的員工家屬區，隨著工廠搬遷與城市發展，逐漸淪為衰敗、沉寂的老舊小區。交通擁堵、道路斑駁、小巷狹窄，環境臟亂無序，這里的治理一度是九龍坡區“很頭疼”的問題。整體上看，民主村宛如“城市中的一塊傷疤”，與周邊的繁華景象形成強烈對比，不僅阻礙了商圈的連通與發展，更影響了居民的生活質量。

改變始于2021年。重慶市九龍坡區作為全國首批城市更新試點城市之一，啟動了民主村社區片區城市更新項目。改造伊始，項目面臨小區詳情掌握難、區域違建治理難、群眾思想統一難。

針對“三大難”，當地政府不拍腦袋，而是問需于民。“5元一次的理發鋪能不能保留？”“小區的修鞋攤、配鑰匙攤搬到哪里去？”“能不能安裝電梯？”“可不可以加一些椅子？”“希望有個社區食堂……”居民的需求都從建議變成了設計方案。充分聽取居民意見，深入查找社區問題和短板，是推進城市更新的關鍵。

通過舉行院壩會、座談會、入戶走訪，城市更新的思路逐漸打開。最終，九龍坡區政府決定通過“原拆原建”的方式，保留片區住宅肌理與街巷格局，延續城市歷史文脈和特色風貌，聚焦低效空間和老舊功能片區，加大力度推進閑置土地和閑置建筑的再開發利用。

在實施過程中，摒棄大拆大建、推倒重來的做法，創新進行“留、改、拆、增”微改造、巧利用，既保留歷史印記，又完善居住功能，并規劃建設功能服務區、市井煙火區等區域，解決居民關切的實際問題。

“留”就是保留街巷格局、文化特色，保留老百姓的生活習慣，留下歷史記憶；“改”主要著眼于改善人居環境，包括樓棟外立面的美化、消防和生活垃圾處置設施的改善，以及燃氣、雨污管網和三線管網的修補與遷改；“拆”是拆除危舊房及違規建筑，騰出發展空間，重塑空間格局；“增”則是補齊設施短板，增加公共活動空間以及社區食堂等。

民主村經過更新改造，不僅提升了居民的居住體驗，更成為城市一道靚麗的風景線。老重慶的市井煙火氣與新潮現代的時尚范兒，在這里完美融合；新增的商業服務設施，如雨后春筍般涌現。目前，民主村已入駐各類商家100多戶，其中既有新潮店鋪，也有傳統品牌，累計盤活經營面積上萬平方米。

創意十足的街邊景觀、清新文藝的特色小店、鄉愁濃郁的老式建筑、配套齊全的服務設施……今年初，隨著民主村二期的煥新開街，大量市民游客涌入充滿設計感的街巷里拍照打卡，民主村又一次刷爆朋友圈。

在專家看來，民主村城市更新最鮮明的特色，就是踐行“中國式現代化，民生為大”。社區怎么改，居民自己說了算；改造中如何施工，居民親自監督；改造后怎樣運營治理，居民親身參與。全過程做到尊重民意、回應民需、體貼民心、照顧民生。

“城，所以盛民也。”城以人為本，人以城為家，城市應讓生活更美好。城市更新不只是建高樓大廈，更要有鮮活個體背后的人文關懷。牢牢抓住“民生為大”這個核心，就能搞清楚哪里需要更新、怎樣去更新。

老城區產業復興新契機

城市更新不僅改變老城區的舊面貌，更重要的是可以通過騰籠換鳥進行產業升級，這是城市內涵式發展的要義之一。

既有的城市更新案例，多是將老舊街區、老舊廠區改造為新商業街區，發展文創產業，但近年來一種新的范式值得關注，即科創街區。把科創作為助推城市更新的產業引擎，以科創街區盤活城市存量空間資源。

2022年6月，科技部火炬中心提出以街區為空間形態，開展國家級創新街區試點。西安碑林環大學硬科技創新街區，是首批三個試點之一。

隨著城市發展，老城區往往會面臨發展空間受限、傳統產業停滯不前以及服務功能不足等問題。碑林區作為西安市的核心城區，同樣面臨這些挑戰。為了煥發老城區的活力，碑林區充分挖掘其科教資源集聚、應用場景豐富的優勢，通過改造傳統街區、舊廠房、老校區以及低效樓宇等空間，打造出新的產業和場景。

碑林環大學硬科技創新街區采取有機更新的策略，通過“修舊如舊”保留歷史韻味，“換裝新貌”注入現代氣息，以及“微更新、新舊結合”的巧妙手法，打造“工作、生活、學習、休閑”為一體的創新生活圈。

在更新改造物理空間的同時，碑林區與區域內17家高校、131家科研院所簽訂科創街區共建協議，立足學科優勢與研發重點，加快形成“大學創新、科技創業、產城融合”創新發展新格局。

位于西安鬧市區的友誼路，通過更新改造，如今已成為碑林環大學硬科技創新街區的主軸線。這里匯集眾多高校與科研機構，為創新創業提供了源源不斷的新生力量。

漫步此間，“硬科技”元素在街區隨處可見。“西工大——光機所”核心示范段臨街展廳、口袋公園吸引市民駐足；延伸線上的西安創新設計中心，經過改造提升的多功能共享休閑區，咖啡吧、機器人展臺、洽談區等，為技術、資本、人才等創新要素搭建了集聚交流的平臺。以“友誼路軸線”為核心，碑林區在老城區打造出一個“沒有圍墻的科技產業園”。

科創街區并非西安首創。從國際上看，在紐約、倫敦和柏林等大都市，越來越多的科技創新區出現在老城區。例如，全球著名人工智能頭部企業OpenAI，以及馬斯克創立的腦機接口公司Neuralink，都誕生于舊金山最老的社區。從國內來看，近年來上海、廣州、南京等地紛紛通過城市更新，推動老城區、老廠房向科創街區轉型，涌現出“硅巷”、環大學科創圈等不少成功案例。

在專家看來，打造科創街區，是城市在存量時代下激活科技創新的一條全新路徑。科創街區作為一種新興的科創生態集群模式，核心是將科創融入城市街區發展中，實現科創要素與城市功能的空間融合。

相較于傳統產業園區，街區化環境更符合科創企業與人才對城市氛圍、便利程度、生活環境的需求。過去，受制于中心城區存量建設用地稀缺、寸土寸金的制約，科創要素和新產業難以進入中心城區。但通過城市更新，對老街區老廠房、低效用地進行再開發，可以為科創提供物理空間載體。

中心城區豐富生活配套、多元空間場景、新鮮商業業態，以及街區氛圍等，是吸引科創企業與人才的重要優勢。在城市更新中，應著力打造創業、生活、社交多功能融合的創新微環境，在傳統街區植入眾創空間、路演大廳、科技展廳等新型空間單元，將碎片化的存量空間轉化為功能復合的創新社區，為科創企業和人才營造功能融合、生態豐富的新型空間。

在科技回歸都市的大趨勢下，城市更新將成為老城區產業復興的重要契機，而科創街區將是引領城市更新的重要范式之一。

有為政府與有效市場“攜手”同行

城市更新往往投資體量大、實施周期長，資金從何而來，是各地面臨的最大難題。

從現有案例看，多是采用發行政府專項債、成立城市更新基金、爭取金融機構信貸資金支持、鼓勵社會資本參與等方式。其中，有兩種創新模式值得深入探索：一是國企主導的統籌運作模式；二是市場化投資運營模式。

合肥是國企主導的統籌運作模式的代表。合肥市合柴1972文創園、衛崗王衛片區等多個項目，都是由當地國企以市場化方式改造，其經驗均被住建部在全國推廣復制。

合柴1972文創園位于合肥市包河區，項目所在地原為合肥柴油機廠。為了激活這片承載城市歷史記憶的區域，合肥市政府決定采用工業遺產保護與文化創意相結合的方式，將其改造為一個集歷史人文和現代生活于一體的文創園。

前期改造資金投入大，回報周期長，不易引入社會資本，這是很多工業遺存保護面臨的現實難題。合柴1972文創園項目總建筑面積約30萬平方米，總投資約35億元。為了破解資金難題，合肥市創新方式，由國有企業按市場化“招拍掛”拿地，然后專門組建運營團隊邊改造邊運營。

國資平臺提前介入，將園區基礎管網、廠房修繕完成后，再引入社會資本進行運營。這種方式可以更好地撬動社會資本，實現有為政府與有效市場更好結合。

國企主導的另一個優勢，是可以克服短期利益的誘惑，充分挖掘每棟建筑中蘊藏的文化價值，這也是合柴1972文創園改造后能運營成功的秘訣之一。

項目改造沒有“大拆大建”，而是最大限度地保留了原有肌理，在原有工業遺存的結構特征和建筑文化基礎上，融入現代藝術和創意元素，打造出一批極具特色的城市新地標。改造完成后，很快成為“網紅打卡地”，日均接待游客上萬人。

在合柴1972文創園項目中，有兩本賬值得關注：一是土地賬。合肥市創新“肥瘦搭配”模式，統籌解決片區近300畝低效工業用地、130畝零星空置地的“留”和“轉”問題。對已批復的用地性質進行適當調整，并創新土地供應方式，最終實現土地資源增值和工業遺址保護。

二是經濟賬。合肥市建立精細化測算模型，對開發建設貸款期限20年全過程靜態、動態模擬分析，通過梳理鎖定項目資金自平衡的關鍵要素，最大限度地平衡“政府、市場、原產權人”三者之間利益。35億元項目資金全部由國有開發企業承擔，企業通過經營性地塊租售和自持物業經營收益實現財務平衡，且略有盈余。

與“合肥模式”不同，成都探索的是市場化投資運營模式，猛追灣片區項目是其首個成功案例。

成都市成華區以“政府主導、市場主體、商業化邏輯”為指引，創新采用“EPC+O”城市更新模式，即設計－采購－施工與運營一體化的承發包模式，由市場化企業對猛追灣片區項目，進行深度策劃規劃、設計建造和招商運營。

經過全球招標，項目引入專業運營能力突出的公司作為牽頭主體，改造歷時三年，昔日的老舊工業區搖身一變，成為引領時尚潮流的城市新地標。

“EPC+O”模式的核心在于，將后端運營重心前置，并將此主線貫穿于項目各環節，破解傳統模式“先改造、再招商、多主體分散實施”，導致空間和業態分離、產業轉型升級難以實現等問題。

“以運營為終，也以運營為始。”變傳統的改造導向為運營導向，實現由環節分隔向運營牽頭、由分散經營向集中運營、由不可持續向持續升級“三大轉變”，最終形成居民得實惠、商家得實利、城市得發展的共贏局面。

在專家看來，城市更新項目成功與否，不是在改造時呈現，而是能否通過后期運營持續煥發生機活力。

從合肥、成都等地的實踐來看，無論國企主導的統籌運作模式，還是市場化投資運營模式，都離不開強有力的“政府之手”統籌運作，深入挖掘城市存量資源，撬動各方資本投入。

城市更新是一項復雜的系統工程，也蘊含著巨大的市場潛力，必須深化城市建設、運營、治理體制改革，讓有效市場與有為政府“攜手”同行，才能建立可持續的城市更新模式。