在城市更新中，老舊小區改造是繞不開的話題。

據統計，2025年全國需改造的老舊小區近30萬個。這些小區不僅年齡老，而且面積小，普遍面臨區域面積狹小、物業管理不善、空間規劃不合理以及停車位嚴重不足等痼疾。

為了改善這些“老破小”的居住環境，我國自2020年起全面啟動了城鎮老舊小區的改造工作。在改造過程中，除了傳統的拆遷重建方式外，小區合并也逐漸成為一種新的探索方向。

作為我國最早開埠的國際化都市，上海在城市化進程中，留存了大量建成年代久遠的老舊小區。上海老舊小區合并工作也走在全國前列，其經驗值得借鑒。

微老小區的破局思路

在老舊小區中，最難管理，又占比很高的一類，被稱為“微老小區”，特指那些規模小、房齡老的小區。當“老”和“小”同時出現，社區治理問題就會被加倍放大。

以上海市虹口區為例，轄區住宅小區共709個，小區面積低于3萬平方米的就有443個，占到了總量的62.3%，小區面積在1萬平方米以下的占比超過30%。

那些微老小區的管理之痛，比人們想象中的更艱難：戶型多，居住密度大，無物業管理或超低物業費下形同虛設的無效管理；管網設施陳舊，違建多，房屋安全隱患大；小區之間交通管理各自為政，交界處亂停現象突出，實際停放數量遠大于劃線車位，交通不暢，生命通道被堵住。在沒有物業管理的情況下，違章搭建肆意蔓延，樓梯間的各種雜物堆放等問題，都亟待解決。

微老小區面臨的困境，單靠自身的力量無法徹底改善。與其單打獨斗，力量單薄，不如將資源整合起來。因此，合并成為重要的破局思路。

小區合并后，成立統一的業主大會、組建新的業委會，可以實現物業管理服務的“質價雙提升”，極大減輕社區管理的負擔。微老小區合并可以說是大勢所趨。

但小區合并，不是花錢就可推倒重做的工程，其難度甚至比原拆原建更甚，面臨投票難、居民表決立場多、資金收支混同、公共收益分攤不均、公共資源占用等諸多難題。

“合并”兩個字，不是簡單的一個動作，背后需要統籌思考的整體和細節工作，遠比想象中的更龐大。

近年來，上海成功推動了不少老舊小區合并。其中，楊浦區把6個老小區合并成1個小區的案例，頗具代表性。從實踐案例的“麻雀解剖”中，可以找到老舊小區合并的實施路徑與解題思路。

合并的四個關鍵點

楊浦區雙遼新村社區建于上世紀七八十年代，有6個住宅小區，共有3223戶居民，由2個居委會負責管理。

其中，前3個小區的戶數規模相對較大，有物業負責；后3個則是沿街的獨棟小樓，加起來只有83戶，只有1棟有物業，但也只是承擔基本的衛生清掃、垃圾處理等。另外兩棟樓常年處于“失管”狀態，沒有物業也沒有業委會，純靠居民自治。這里的居民經常遇到房屋漏水、治安等問題，希望合并后有物業能幫助他們。

幾個大的小區里也因為有多處院墻阻隔導致交通不暢，公共設施非常分散，無障礙設施也不全。面對種種問題，社區居委會在相關部門的指導下，從2023年9月開始啟動“六小區合并”項目。

合并方案由同濟規劃院江浦路街道社區規劃師負責，十幾次易稿，修改了1年。合并方案和合并步驟，總結概括起來有四個關鍵點。

一是打破圍墻后，公共空間的系統化重組。既然要合并，得先拆除和整治，包括拆除圍墻、清退各種占用公共空間的違章建筑等。只有將這些專項整治全部落地，才能梳理出更多的公共空間，進而規劃出消防通道、規范停車位、步道等，以及室外公共空間、室內公共服務空間等。

資源需要整合，才能發揮最大利用價值。六個老小區合并后，擁有了大量新的活動空間，重新梳理出交通動線，新建社區大門、公共景觀園林、更多的停車位等。

二是合并和更新同步進行。以合并為契機，和城市更新改造同步進行，將立面、樓道、單元門、管道整體統一，才能真正成為一個小區。合并后，外部空間幾乎被重做了一遍，路燈、屋頂、地下管道、樓道、窗戶等，甚至有智能化監控系統。除了停車位仍舊不足，其外觀和公共區域，已經和普通商品房無太大差異。

三是從整體到細節的融合。方案中，未來六個社區的晾曬系統、照明系統、安防系統等都已重新規劃好。包括使用什么樣的晾衣架，到底是龍門架還是伸縮桿，都需要和居民確認同意，從大的空間布局，到小的細枝末節全部統一。

最后，物業管理與業委會的合并是關鍵。老小區治理之痛在于物業，如果簡單的硬件合并改造，沒有統一有效的物業管理，老小區的再次破敗幾乎是無可避免的。只有通過業委會合一、物業合一，不再各自為政，也不再存在“三不管”地帶，且物業費合理上調，才能實現合并后的長效管理。

但是，在大部分是高齡老人居住的老舊社區里，上調物業費很難。楊浦區創新做法，說服物業公司給到一年試用期，試用期居民滿意后，隔年才補交物業費。居民看到合并的變化后，物業收繳比例提升至80%以上。

六個老小區合并后，3200多戶的社區體量，足以支撐物業公司整體收支良好。通過一家物業公司、一個業委會的管理，最終實現從空間、到人，再到管理的完整合并。

如何贏得人心

小區合并最難的，無疑是關于人的工作。楊浦區“六小區合并”項目，籌備了近2年，大量的時間都用在民意收集上。

前期形成初步方案的過程中，街道展開了線上線下兩輪意見征詢，最終回收問卷近700份，意見高達3000多條。居民的意見，體現在方案的形成過程中。除了調查問卷，當地還先后召開了十多次居民大會，了解居民心里的想法，和居民商議整體方案和各種細節，采納居民的意見。

充分聽取民意后，對于方案的宣傳也必須到位。社區的公共墻上，顯眼的地方張貼著合并改造草案。社區還將方案做成宣傳折頁，發放到每一位居民手中，讓所有居民都了解未來小區的樣子。

從實踐經驗看，小區合并最大的難點，不是來自于物理空間，而是來自于人。與居民的溝通，如何取得他們的信任，遠比小區設計來得復雜。

就拿勸退違章建筑來說，很多老舊小區長期存在大量占用公共綠地的天井和庭院。本屬于社區公共空間的地方，已經成為居民幾十年來的常態生活空間，要清退并不容易。

如何讓居民自愿把空間還給社區？除了上門挨家挨戶溝通，最核心的還是要解決居民的問題和疑慮。大部分居民看到小區改造后的樣子，感知到這件事對于社區發展的重要意義后，多數都能理解和支持。

在這其中，也要考慮人性化優先原則。盡量滿足每戶居民的訴求，同時對特殊群體有特殊的照顧，比如殘疾人、老人，以及有特別照顧需求的孤老家庭。可以為他們留一個特殊通道，順便幫他們做一些力所能及的修繕，通過這些小細節，因人制宜地做好工作。

不同體量的老舊小區合并，還有一個核心矛盾，即公共利益分配如何確保公平。楊浦區在小區合并中，對于公共維修基金，采取分配到樓棟、幢、門棟的方式管理，而不是均攤，從而避免造成分配不均；在公共資源分配中，比如停車位，結合客觀條件在合理的空間布局停車位，整個小區共享使用。停車費則是按照登記車輛分攤，或者按停放車位分攤，由物業和居民協商決定。

合并后，那些老舊小區像新陳代謝后城市肌體的細胞，迸發出新的生機與活力。從分散隔閡到合并更新，城市精細化管理要靠耐心來推動，并用未來看得到的變化來贏得人心。

（作者單位：單盤主義工作室）