2025年11月21日，全國城市更新工作推進會在安徽蕪湖召開。會上，住建部部長倪虹指出，城市更新是推動城市高質量發展的綜合性、系統性戰略行動，尤其強調35個中央財政支持城市要結合實際、創新突破，形成可復制、可推廣的經驗模式。

2024年，財政部、住建部支持15個城市開展城市更新示范工作，合肥市入選；2025年，支持20個城市實施城市更新行動，蕪湖市入選。目前，兩次國家支持城市更新行動都有城市入圍，安徽是為數不多的省份之一。

近年來，安徽不斷升維理念和認知，以城市更新行動試點城市建設為契機，創新實施城市功能品質活力提升行動，緊扣城市更新行動八項主要任務，把城市作為有機生命體，采取片區更新模式，在現有214個更新片區基礎上打造51個重點示范片區，著力探索高質量開展城市更新，城市的發展動力和活力不斷增強。

何為片區更新模式？核心要義是什么？對各地高質量開展城市更新有什么啟發？

我們“解剖麻雀”，從案例中一探究竟。

老城區的蝶變

位于合肥市蜀山區的合肥科大硅谷科技園片區，緊鄰中國科學技術大學，輻射安徽大學等14所高校，通過緊抓“科大硅谷”建設機遇，對片區現狀資源“留改拆增”，以城市更新帶動科技創新，以科技創新引領產業升級，預計7年內可培育引進90—130家企業，實現產值74.4億元/年，稅收5.8億元/年，匯聚140個創新項目、1.1萬名科創人才等，走出了一條老城區“科創資源+城市更新”的新路徑，筑起高品質“科產城”融合發展新空間。

在功能定位上，片區瞄準科創新賽道，明確把人工智能及軟件信息作為核心產業，把智能網聯、低空經濟、人形機器人及醫療服務作為重點產業，把醫療及醫療器械、新能源汽車零部件、新材料及大數據服務作為補充產業，努力打造中小企業如“茂密森林”、領軍企業似“林立高峰”、骨干企業像“遼闊高原”的全新景象。

在資源利用上，堅持“租、購、改”并舉，將立基大廈、合力大廈、閑置產業園區等存量資源打造成科創孵化器、硅谷大廈和新智造產業園，系統構建“眾創空間—孵化器—加速器—專業園區”涵蓋企業發展全周期的載體平臺，盤活利用創新空間載體超25萬平方米。堅持“拆、留、建”同步，騰退片區內危舊低效用地約30萬平方米，保留歷史建筑，打造“科創+文創”的復合創新生態，謀劃建設125萬平方米的科創園區，三年內力爭實現“30×30”目標，即建成30棟30層以上的科創樓宇，一棟樓就是一個創新聯合體、就是一個新興產業的搖籃。

在要素撮合上，加強與各大學、大院、大所及屬地新型研發機構進行產學研合作，推動科研成果“沿途下蛋”，2023年以來，推動高校院所科技成果轉化成立企業86家。制定科技型中小企業、高新技術企業和專精特新企業培育工程，近年來三類企業呈倍增態勢，分別達到1253家、948家、180家；建設專家智庫，累計招引入駐院士團隊9支。成立蜀山區創投公司并取得私募基金管理人資質，區屬普通合伙人和有限合伙人投資基金總規模超百億元。

在運營模式上，在片區建設之前，先行謀劃產業賽道，明確創新企業清單，大量招引科創研發、科技服務類項目和企業入駐。組建蜀山區科創集團，以“房東+股東”模式，市場化、專業化建設運營科創載體。目前，自營科創載體20萬平方米，入駐各類科創項目144個，培育眾創空間、孵化器4個。深化與國內頭部產業運營方合作，招募全球合伙人、戰略合作伙伴12個，撬動社會資本約150億元。

生態湖區的躍升

位于蕪湖市經開區的“三湖”片區，擁有銀湖、鳳鳴湖、蜻蜓湖，通過生態修復、產業集聚、閑置低效用地盤活等綜合治理方式，為構建城市汽車產業創新鏈，提供了優質空間載體。

目前，環湖區域集聚奇瑞、伯特利、信義玻璃、長信科技及楚江集團等30家企業總部及研發中心，構建了“總部研發在湖邊、成果轉化在園區、規模制造在廠區”的創新鏈、產業鏈，實現了從生態湖區向智造極核的躍升，走出了一條以城市更新驅動汽車產業升級的特色路徑。

聚焦服務汽車首位產業，片區以奇瑞集團為“鏈主”，利用220畝閑置地塊建設奇瑞全球研發中心，滿足約1.5萬名研發人員辦公需求，畝均稅收從8萬元躍升至50萬元；對閑置的3.5萬平方米廠房實施“空間重構+產業植入”，建設奇瑞國際公司科研辦公大樓、會展館、國際直播大廳及配套設施；騰退39家低效企業，釋放土地210畝，高標準建設鳳鳴研創中心二期，打造“汽車科創總部集聚區”；創新盤活停工十年的和天醫院，改造為蜻蜓湖科技園，舊廠房“蝶變”為創新高地。

片區積極發揮市場機制，高效盤活閑置資源。發揮市場機制作用，統籌345畝低效工業用地轉型為商業和居住開發，引入鳳鳴希爾頓酒店、悅榕莊庭院式酒店等；將征收地塊改造為“三湖里”國際美食一條街、工人文化宮及全民健身中心，建設裕安路小學與幼兒園、蕪湖一中城北分校，成立蕪湖市第一醫療集團經開院區，滿足創新產業人群文教體衛、娛樂等需求；利用未來社區建設新增1500套人才公寓，滿足“紫云英”人才居住需求，完善公共服務配套，推動人、產、城融合發展。

在資金保障方面，片區突破傳統財政依賴，探索“基金投資+專項債+市場化融資”組合模式，打造資金“蓄水池”，為更新項目提供資金保障。成功申報22億元專項債用于生態治理與公共服務設施建設，落地18.53億元銀團貸款支持奇瑞研創中心等產業項目研發建設，通過“肥瘦搭配”吸引社會資本參與建設運營。創新“生態資源資本化”路徑，將環湖生態資源收益納入融資還款來源，有效保障項目順利推進。

“人、產、城”互促共融

分析以上兩個案例，所謂片區更新模式，是指打破物理空間和行政區劃限制，從全局和整體著眼，把投資于物和投資于人緊密結合，把劃定的更新片區作為一個運營單元謀篇布局，科學編制片區策劃方案，通過凝聚多方合力，科學配置資源要素，實施一系列民生工程、安全工程、發展工程，避免城市發展盲目“攤大餅”、大拆大建、資產閑置，推動“人、產、城”互促共融，進而實現城市內涵式發展。

片區更新的具體操作方法，可分為三個層次。第一，一體推進城市體檢和城市更新，全面摸清“家底”，形成資源、問題、需求、項目“四項清單”，進而鍛長補短、揚長避短，找準發展定位，因地制宜培育新產業、新業態、開辟新賽道；第二，把運營理念貫穿城市規劃、建設、治理的全過程，邀請專業運營商全流程參與，把有效市場和有為政府結合起來，算好投入產出的平衡賬、長遠賬、綜合賬，實現可持續運營；第三，把增強城市活力作為核心導向，統籌生產、生活、生態三大布局，合理配置、優化重組資產資源，通過功能完善、品質提升，進一步提升城市競爭力和美譽度，更好地服務人的全面發展。

有鑒于此，我們也從案例中得出幾點啟示，便于發揮典型引路作用，以期由點帶面推動城市更新水平整體提升。

一是立足“人產城”融合發展，著力編制好專項規劃。合肥科大硅谷推動“科創+城市更新”，蕪湖“三湖”片區打造汽車產業創新極核，體現以產業為基、以人才為本、以空間為依托，通過創新功能引領片區提升的理念。這啟示我們，城市更新須堅持規劃引領，結合城市體檢，依據資源稟賦、產業基礎與區位條件，科學確定功能定位，構建“專項規劃—片區策劃—項目實施方案”規劃實施體系，統籌空間形態、功能業態、產業生態與要素保障，形成協同聯動的工作格局。

二是立足市場導向，著力實現“政府+市場”雙輪驅動。科大硅谷組建專業運營公司，“三湖”片區探索“基金+專項債+市場化融資”模式，均體現市場化運作特征。這啟示我們，應充分發揮市場作用，響應企業需求，更好發揮政府引導功能。實踐中可推廣“政府引導、市場運作、社會參與”機制，鼓勵采用EPC+O、ABO等模式，引入專業運營商，構建“策劃—規劃—投資—建設—運營”一體化路徑。創新投融資，發揮國資引領作用，帶動社會資本，探索設立城市更新基金，拓寬融資渠道，并建立風險防控機制，保障項目穩健實施。

三是立足資源高效配置，著力提升要素融合水平。科大硅谷增存并舉培育科創空間，“三湖”片區盤活低效用地完善配套，體現要素融合成效。這啟示我們，應全面摸清資源底數，建立要素與需求清單。實踐中要以市場邏輯優化土地、資金、人才等配置，提升利用效率。注重存量盤活，通過功能轉換、業態升級實現低效資產再利用。優化人才政策，完善住房、教育、醫療配套，增強人才吸引力。

四是立足全生命周期管理，著力強化政策機制保障。科大硅谷創新金融支持科創，“三湖”片區推動生態資源資本化，體現政策保障作用。這啟示我們，必須加快構建適配的制度體系。實踐中應創新土地供應，探索協議出讓、帶方案供地等方式；完善產權政策，明晰無證房產等處置路徑；創新金融支持，構建“政策資金+金融財稅+社會資本”多元投入機制；健全法規與標準，建立政策評估機制，持續優化完善。

五是立足可持續發展，著力提高運營能力。科大硅谷采用“房東+股東”模式，“三湖”片區構建“總部研發—成果轉化—規模制造”鏈條，體現運營關鍵作用。這啟示我們，應注重運營能力建設，引育專業運營商，匯聚規劃師、設計師等專業力量。實踐中要堅持運營前置，推廣政府購買服務、PPP、XOD、REITs等模式，增強項目造血能力；加強全生命周期監管，確保規范長效運營；建立績效評價體系，推動提質增效；構建利益共享機制，實現政府、企業、居民多方共贏，保障可持續發展。

（作者單位：安徽省人民政府辦公廳、安徽省住房和城鄉建設廳、安徽省城鄉規劃設計研究院有限公司、安徽省工程咨詢研究院）